Le statut de loueur en meublé non professionnel a longtemps représenté l'un des régimes fiscaux les plus cohérents pour les investisseurs immobiliers : des revenus locatifs allégés par la déduction des amortissements, une plus-value calculée sans tenir compte de ces mêmes amortissements à la sortie.
Un équilibre que la loi de finances 2025 a profondément modifié.
Le changement de règle et son impact concret :
Désormais, les amortissements déduits pendant toute la période de détention viennent s'ajouter au calcul de la plus-value imposable lors de la cession. Ce qui était une économie fiscale annuelle devient, à la revente, un supplément d'imposition.
Pour les cotisations versées en 2026:
- Un bien acquis 250 000 €, revendu 430 000 €, avec 45 000 € d'amortissements cumulés génère une plus-value imposable de 168 750 € contre 123 750 € sous l'ancien régime.
- La mesure s'applique à l'ensemble des cessions intervenues après la promulgation de la loi, y compris pour des biens détenus de longue date.
- Les amortissements pratiqués avant le 15 février 2025 sont intégralement réintégrés dans le calcul.
Ce qui ne change pas :
La réforme ne remet pas en cause l'ensemble de l'attractivité du statut. Plusieurs mécanismes demeurent favorables :
- Les abattements pour durée de détention restent applicables : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, des prélèvements sociaux après 30 ans, ce qui atténue significativement l'impact pour les détenteurs de longue date.
- Certains biens restent hors champ : résidences étudiantes et EHPAD notamment.
- En phase de détention, le régime réel conserve tous ses avantages : déduction des charges, amortissement du mobilier, report des déficits.
Les arbitrages à envisager:
Cette nouvelle donne appelle des simulations précises avant toute décision :
- Conserver un bien longtemps reste souvent la meilleure réponse, les abattements de détention neutralisant une large part du surcoût fiscal.
- La transmission par donation mérite d'être étudiée, la plus-value n'étant pas imposée dans ce cadre pour les loueurs non professionnels.
- Pour les projets en cours d'acquisition, le LMNP reste pertinent, mais doit désormais être mis en perspective avec d'autres structures : société à l'IS ou statut de loueur professionnel, qui offrent des conditions de sortie potentiellement plus favorables selon les situations.
Ce que cela signifie pour nos clients LINARD CHARBONNEL :
La fin du double avantage fiscal ne signe pas l'arrêt de mort du LMNP. Elle impose en revanche une approche plus rigoureuse, où la durée de détention, le mode de transmission et la structure juridique retenue deviennent des variables déterminantes dès l'entrée dans le projet.
Nos conseillers restent à votre disposition pour analyser votre situation et vous accompagner dans les arbitrages les plus adaptés à vos objectifs patrimoniaux.
